Jeden milion korun nebo deset tisíc. Co s nimi?

14.02.2022

doba čtení: 10 minut

Jeden milion korun nebo deset tisíc. Hodně nebo málo a co s nimi?

Máte k dispozici 1 milion korun. Můžete ho buď utratit, čili spotřebovat nebo zhodnotit. Tedy peníze investovat. Jenže kam? Jednou z možností je využít FKI, tedy fondy kvalifikovaných investorů. Pokud nevíte, o co se jedná, můžete si přečíst dřívější text právě o FKI ZDE.

Samotných fondů existuje celá řada a od sebe se liší svým zaměřením, podmínkami pro investory a také nabízeným zhodnocením.

Jedním z nich je ČSNF (Československý nemovitostní fond), který může být pro investory zajímavý zhodnocením, které nabízí, a garancí, kterou svým investorům poskytuje.

Na ČSNF, jeho zaměření a další důležité informace, které zajímají investory, jsem se ptal Lukáše Hrmy, obchodního ředitele ČSNF a člena jeho investičního výboru.

Rozhovor:

Otázka: Na co se ČSNF zaměřuje a jak funguje?

LH: Fond se zaměřuje na výstavbu rezidenčních nemovitostí. Tedy na rodinné a bytové domy. Obvykle nezačínáme od nuly. Kupujeme projekty, které už jsou nějakým způsobem v běhu. Mají stavební povolení, což je v současných českých stavebních podmínkách polovina úspěchu. Narážíme na problémy s nedostatkem stavebního materiálu, ale razítko má v post rakousko-uherských končinách stále cenu zlata. Takže stavební povolení nebo pokročilé územní povolení je pro investory signál, že se naše aktivita, kterou zhodnocujeme jejich peníze, nezasekne na úřadech na delší dobu. Každá zbytečná prodleva vyvolává pochybnosti o tom, zda je projekt skutečně reálný. A tím pádem, zda je investice vložena do dobrých rukou. Víte, v našem světě investic, a sám jste to řekl, že existují různé typy fondů, je důvěra možná tím největším kreditem. Uspějete mnohokrát, v pořádku. Neuspějete jednou, končíte. Takže se snažíme minimalizovat rizika a ve většině případů pracujeme s projekty ve fázi, kterou můžeme sami ovlivnit. Průběh vydávání stavebního povolení má víc pastí než jistot. Proto se snažíme tomuto dobrodružství vyhnout a jdeme k hotovému.

Takže stavíte jen nové domy a byty?

V ČSNF se zaměřujeme v menší míře i na rekonstrukce, ale vždy záleží na konkrétní příležitosti. Také je někdy výhodnější koupit si pěkné, udržované, ojeté auto než si pořídit nové. Vždy jde o konkrétní případ.

Máte tedy hotový projekt a co se s ním děje po jeho dokončení?

Ve většině případů se projekty po výstavbě prodávají. Samotný prodej realizuje náš tým, který už úzce spolupracuje se samotnou stavbou, kdy se řeší případné konkrétní klientské změny či požadavky. Vyzdvihl bych i to, že své činnosti nijak neoutsourcujeme a celá komunikace probíhá v našem týmu velice efektivně. Pro někoho detail, pro nás podstatný prvek naší práce.

Otázka: Na jaký region se fond soustředí, je určitý region lepší?

LH: Nejvíce projektů je aktuálně na Praze-východ. Konkrétněji se jedná o místa od Brandýsa na severu až po Kolovraty na jihu. S nadsázkou řečeno, pět minut od lesa, pět minut na Václavák. Obecně se spíše zaměřujeme na lokality v okolí Prahy, kde vidíme velký zájem klientů, kteří buď nechtějí bydlet v Praze, nebo je pro ně Praha cenově nedostupná. Vedle toho děláme projekty i v krajských městech, v současné době bych zmínil velké projekty v Liberci a v Olomouci.

Možná se zdá, že stavění a prodej nemovitostí v Praze je zlatý důl, ale pro nás je lepší stavět mimo Prahu. Je to z několika důvodů, ale mezi ty hlavní, které hovoří proti české metropoli, patří dlouhá doba vyřízení jednotlivých povolení a určitě také cena.

Otázka: Poznamenala fond krize spojená s pandemií koronaviru? Co současné zvyšování úrokových sazeb?

LH: Tohle by asi bylo na samostatný rozhovor a předpokládám, že na ekonomických školách se už dnes na krizi vyvolanou novými faktory, tedy covidem, píšou odborné statě. Nás pandemie nijak více nepoznamenala, právě naopak jsme pocítili příliv investorského kapitálu. Kam zamíříte během bouře? Do klidného přístavu. A tak chápu i naši roli a naše vnímání. Investoři cítí, že vložení peněz do ČSNF je jistotou. Díky tomu jsme na trhu měli dostatek příležitostí k nákupu kvalitních projektů. Nechci se ohánět tím, že krize je příležitost, ale v uplynulých dvou letech to platilo.

A úrokové sazby vaše plány nebo expanzi nenarušily?

Naše projekty jsou nastaveny tak, aby různé externí zásahy výrazně nepocítily. Na rozdíl od úvěrů u fyzických osob, u kterých se zvýšení úrokových sazeb centrální bankou projeví až po čase a v závislosti na podmínkách, které si sjednaly, se sazby právnickým osobám mění ihned v souvislosti s oznámeními ČNB. V rámci stability ČSNF jsme u dlouhodobých projektů schopni tyto výkyvy pokrýt tak, aby se klienti nemuseli obávat, že dodatečné náklady dopadnou na ně. Přestože nám rostoucí sazby u již běžících úvěrů ukrojují z celkové marže, jsme schopni dostát svým závazkům bez toho, aby to mělo negativní finanční dopad na klienta. Druhou věcí je pak zrychlení nebo naopak zpomalení expanze.

I přes velmi výrazně rostoucí úrokové sazby neočekáváme ani pokles poptávky po nemovitostech. Poptávka po nemovitostech, i přes výrazně rostoucí úrokové sazby hypoték, je stále obrovská a daleko převyšuje její nabídku. Bydlet prostě musíte, to není statek, který si můžete odpustit.

Je český trh v tomto nějak specifický, nebo se jedná o globální trend?

Možná to bude znít nepopulárně až kacířsky, ale měli bychom se ptát, jestli se výše úrokových sazeb nepřibližuje tam, kde by ve standardním tržním prostředí měla být. To, že se tak nyní děje skokově, je samozřejmě mnohem více viditelné a bolestivé, než pokud by zvyšování bylo rozloženo do delšího časového období a tím pádem nebylo jednorázově tak bolestivé. Kvůli těmto skokům zejména z posledního roku a v kombinaci s paletou všech regulací se hypotéky stávají postupně nedostupné pro další zájemce o vlastní bydlení a ti to musí řešit nájemním bydlením. Nebavíme se jen o penězích, zda lidé na vlastní bydlení mají nebo ne, ale i o obecné regulaci hypotečního trhu, kdy i při dobrém příjmu zkrátka na hypotéku nedosáhnete. To vnímám jako obrovskou hrozbu, jejíž důsledky poznáme až po letech.

Otázka: Jak se projeví ve fondu zvýšená cena materiálu či jeho nedostatek?

LH: Materiál pro nás problém nebyl, jelikož se ceny zvedly jen u několika konkrétních materiálů a v rámci celé výstavby to udělalo jen zlomek ceny, který nás v tom celku nijak zásadně neovlivní. Proto konečnou cenu nemovitostí nezdražujeme kvůli materiálu, ale jen v důsledku vývoje trhu. Co problém je, je nedostatek materiálu a kapacity, které tento materiál produkují. Ale byli bychom špatní hráči na trhu, kdyby nás tato situace dostala na druhou kolej. S nedostatkem materiálu bojují všichni, není to výmluva, je to fakt. Umíme si s tím poradit.

Otázka: Které faktory hrají ve prospěch ČSNF, a které naopak v jeho neprospěch?

LH: Sám jste si odpověděl. Největší devízou ČSNF je značka ČSNF. Nejsme garážová firma slibující nesplnitelné. Jsme stabilní firma, která plní to, co řekne. U nás nedostanete dvouciferné zhodnocení. Protože to bez obrovského rizika není možné získat. A do takového rizika my nikdy nepůjdeme. Jsme investiční nemovitostní fond, ne žádní střelci bez rozmyslu. U nás má investor jistotu, že to, co se řekne na začátku, bude platit na konci. A můžeme to na své historii demonstrovat na mnoha případech.

Umíme také využít aktuálních příležitostí na trhu, jako například v době pandemie, kdy jsme dokázali nakoupit levně kvalitní projekty, které nyní budeme realizovat. Další faktor, který hraje v náš prospěch, je celková filosofie ČSNF je postupná změna trendu, o které jsem hovořil již v předchozích bodech. Je to struktura staveb, je to rozložení portfolia do více lokalit, je to stále stejný směr, kterým jdeme a který naši investoři ocení. Pokud bychom byli film, možná by si divák na jeho konci řekl, bylo to hezké, ale možná trochu nuda. V případě filmu by to byla chyba, v případě fondu to je obrovská devíza.

Faktory, jež by měly negativní vliv na fond, aktuálně nevnímáme. Poslední krize nám ukázala, že lidé budou chtít stále bydlet a budou řešit tuto svou základní lidskou potřebu.

Otázka: Jaké jsou přednosti fondu, co pro své investory fond nabízí?

LH: Pokud bych měl hovořit prvně o naší výstavbě, tak je naší předností to, že děláme prémiové bydlení, které je dostupné širší skupině zájemců. Málokdo se dnes spokojí s průměrem, chce vždy něco navíc. To jsme v našich projektech jejich budoucím majitelům splnit. Ale zároveň za ceny, které si mohou dovolit a za které by před několika lety dostali opravdu jen průměr. To je tedy náš produkt a investor do fondu jej vnímá jako jistotu pro svoji investici. Pokud by naši vizi viděl jako nerealistickou a nereálnou, nesvěřil by nám své peníze. Naše domy a byty v našich očích nejsou jen produkty na samotný prodej, ale velmi kvalitní argument pro investory.

Pro investory nabízí fond garanci minimálního výnosu investičních akcií (PIA) ve výši 6 % p.a., a to i v případě nižšího zisku či dokonce ztráty fondu.

Garance se netýká pouze samotného minimálního výnosu, ale také jistiny, tzn. toho, co klient do fondu sám investoval. To je detail, který je pro investora podstatný.

Otázka: Jak funguje garance?

LH: Garance je formou redistribuce fondového kapitálu od držitelů výkonnostních investičních akcií ve prospěch držitelů prioritních investičních akcií, a to až do výše tohoto fondového kapitálu.

Otázka: Jaké zhodnocení nabízí fond pro investory?

LH: Investoři mohou investovat buďto do prioritních investičních akcií (PIA) od 1 milionu Kč, případně od 10 milionů Kč do prémiových investičních akcií (PRIA).

Výnos PIA - 6-7,1 % p.a. (garance min. výnosu 6 % p.a., max 7,1 % p.a.)

Výnos PRIA - 6,7-8,2 % p.a. (garance min. výnosu 6,7 % p.a., max. 8,2 % p.a.)

Otázka: Jaké jsou další plány fondu?

LH: Aktuálně máme hotový a centrální bankou odsouhlasený dluhopisový prospekt. Jeho celková výše je jedna miliarda korun. Tento týden přijde první emise v hodnotě 100 milionů korun. Splatnost bude čtyři roky a úrok je stanovený na 6,8 %. Je to další příležitost, jak investoři s různými finančními možnostmi mohou v dnešní době zhodnotit své peníze. Minimální investice je 10 tisíc korun. Rozšiřujeme škálu investorů. Tento investiční nástroj si určitě najde své zájemce, už jen díky pravidelné dividendě. S nadsázkou bych řekl, že celá akce dluhopisový prospekt ČSNF bude jednou kvalitním podkladem pro absolventskou práci na vysoké škole na dané téma.

Tímto děkuji Lukáši Hrmovi za jeho čas na rozhovor.

Níže naleznete projekty, které fond již úspěšně realizoval a které jej čekají. Více projektů naleznete zde: https://csnf.cz/projekty/


Pro další informace k fondu a možnostech investování mě neváhejte kontaktovat! 

Radek Koláček


Vytvořte si webové stránky zdarma!