Nejdůležitější otázky a odpovědi k hypotéce

29.07.2021

doba čtení: 6 minut

Společně s Evženem Sokolem, specialistou na hypoteční úvěry, jsme vytvořili článek, ve kterém naleznete odpovědi na nejdůležitější otázky, které se pojí s hypotečními úvěry, a to ať už žádáte o hypotéku nově, či chcete refinancovat stávající úvěr. 

1. Jak postupovat při vyřizování hypotéky? 

Na začátku by měla být jasná představa toho, co chci kupovat, za jakým účelem, to znamená jestli kupuji nemovitost či ji stavím, rekonstruuji či refinancuji, nebo hypotéku poptávám z důvodu vypořádání majetku, kolik chci dát peněz za nemovitost a případně kolik na to budu mít vlastních zdrojů. Dalším krokem je srovnání si nabídek. Jako klient můžu jít za bankou, kde mám účet a požádat si o nabídku své banky. Tím se však můžu připravit o případné výhodnější nabídky ostatních bank. 

2. Co bych si měl porovnat a hlídat v nabídkách hypotečních úvěrů? 

Ve srovnání nabídek je určitě důležité se dívat na úrokovou sazbu, ale neméně další důležitou věcí je také pojištění, a to, zda-li v nabídce je a případně za kolik a jaké jsou podmínky toho pojištění, jestli není zbytečně drahé či nekvalitní. Poté existují také další poplatky - za odhad, za zpracování a další, které je nutné vždy zahrnout a dívat se na celkové RPSN, které by mělo rozhodovat. Pokud se však ještě jedná o výstavbu, je nutné si pohlídat další podmínky čerpání úvěru. Některé banky totiž umožňují čerpání pouze menších částek, což může znamenat několikeré poplatky za čerpání. Zde mohou nastat už první rozdíly mezi tím, jestli budeme stavět a nebo kupovat. 

Další podmínky se týkají například založení účtu v dané bance, nutnost používání platební karty, minimální obrat na účtu, případně přesun všech příjmů a plateb pod tuto banku (tzv. domicilace). 

3. Podle čeho se určuje jestli banka poskytne klientovi hypotéku?

Existují tři parametry, podle kterých banka určuje, jestli klientovi poskytne hypoteční úvěr či nikoliv.

Jedná se o:

LTV - loan to value - půjčka proti hodnotě, tedy poměr mezi výší půjčky a hodnotou zastavené nemovitosti. Přičemž nejlepší sazby bývají u LTV 80, tedy že banka nám půjčí 80 % ceny nemovitosti, a zbylých 20 % využijeme z vlastních zdrojů.

DTI - debt to income - poměr dluhu k příjmu, tedy poměr výše zadlužení žadatele o úvěr a výše jeho čistého ročního příjmu. Ačkoliv tento parametr ČNB zrušila, některé banky se jím stále řídí. 

DSTI - debt service to incomeprocentní podíl celkové výše všech měsíčních splátek na čistém měsíčním příjmu žadatele o úvěr. 

Některé banky po zrušení parametrů od ČNB přešly na vlastní skóringové systémy, které vypočítávají bonitu klienta. 

4. Na jak maximálně dlouho může banka poskytnout úvěr?

Nejdelší doba splatnosti je 30 let, závisí však také na věku klienta. Většina bank umožňuje splácet hypotéku do 70 let, některé však i do 75 let. 

5. Na co vše mohu hypoteční úvěr využít?

Jedná se o koupi, výstavbu, rekonstrukci, splacení jiného úvěru = refinancování, vypořádání majetku (rozvod, dědictví) a zpětné proplacení vlastních zdrojů (například když si klient celou nemovitost zafinancuje sám, a po kolaudaci si nechá část proinvestovaných peněz proplatit).

6. Jaké jsou aktuální úrokové sazby?

Jak již bylo uvedeno na začátku, určitě se vyplatí sledovat i další ukazatele (RPSN) nicméně aktuální sazby se pohybují pro koupi či výstavbu s 5 letou fixací okolo 2,49 %. Na refinancování se dají sehnat sazby od 2,09 %, a to vše bez pojištění. Pokud i nemovitost splňuje jiné parametry, například disponuje energetickým štítkem či klient má nadstandardní příjmy, tak se dá sehnat hypotéka se 7 letou fixací za 2,29 %. Ale jelikož se nyní nacházíme v období rostoucích úrokových sazeb, tak se situace vyvíjí a za několik dnů či týdnů může být realita jiná. Za poslední 3-4 měsíce vzrostly sazby v průměru okolo 0,5 procentního bodu. 

7. Jakou fixaci volit?

Před půl rokem klienti volili delší dobu fixace (10 let) z důvodu nízkých úrokových sazeb. Jak již bylo zmíněno, situace se vyvinula a s rostoucími úrokovými sazbami bych spíše doporučoval volit fixaci na 5-8 let. 

8. Jaké pojištění zvolit - to které je spojeno s hypotékou či rizikové životní pojištění?

Komerční pojištění, tedy rizikové životní pojištění dává větší smysl a to z toho důvodu, že když nastane určitá pojistná událost, klient dostává pojistnou částku na účet a je schopný kalkulovat s touto částkou, vytvořit si finanční polštář, ze kterého se může rozhodnout sám, zda pokryje veškeré své měsíční náklady, investuje určitou částku pro to, aby mu přinesla časem další zdroje příjmu a tak dále. Na druhou stranu pojištění schopnosti splácet vyřeší klientovi měsíční splátku hypotéky či rovnou celou hypotéku, avšak neřeší už další výdaje, například za nadstandardní léčbu, případnou přestavbu na bezbarierový přístup do rodinného domu či bytu, pořízení pomůcek a další. Případnou výhodou tohoto pojištění je připojištění ztráty zaměstnání, které komerční pojištění nenabízí. 

9. Zvolit poradce či si vyřídit hypotéku sám? 

Jak už z výše popsaných bodů vyplývá, věcí, podmínek a dalších parametrů, které je nutné sledovat pro správný výběr hypotečního úvěru je tolik, že se v nich člověk, který se v tomto odvětví nepohybuje, lehce ztratí. Pokud si sám člověk vybere nevhodnou banku, může zbytečně přijít i o tisíce korun měsíčně, které může využít například pro investování a vytvoření si finančního polštáře. Za služby hypotečního poradce sám klient neplatí, jelikož je za svou práci placen bankou. Klient se tak nemusí obávat toho, že bude za jeho služby vydávat velký obnos, ani že bude mít vyšší úrokovou sazbu. Na druhou stranu má jistotu, že když narazí na kvalitního poradce, tak ten klientovi vše zařídí, srovná nabídky a podmínky jednotlivých bank, a pomůže s výběrem vhodného úvěru. 

10. Refinancovat? 

Pokud má klient již několik let úvěr či mu končí fixace, určitě se vyplatí si projít nabídky různých bank, a ušetřené peníze, které mohou být byť i jen ve výši několika set korun měsíčně, může využít na kapitálových trzích a investovat je, a třeba si i díky investicím jednou předčasně splatit hypotéku.

11. Za jakých podmínek mohu předčasně splatit úvěr? 

Ze zákona je možnost splatit 1x ročně až 25 % půjčené částky zdarma. Na konci fixačního období lze splatit celý úvěr bez poplatku, v ostatních případech si může banka účtovat poplatek za předčasné splacení hypotéky. 



Evžen se v oblasti financí pohybuje již 7. rokem a za sebou má stovky spokojených klientů, kterým pomohl dosáhnout na vlastní bydlení. 

Chtěli byste zjistit aktuální sazby hypoték nebo sháníte hypotéku pro své vysněné bydlení? 

Ozvěte se Evženovi na níže uvedeném e-mailu. 

Bc. Evžen Sokol
FairLife
www.fair-life.cz
e.sokol@fair-life.cz


Tímto bych chtěl poděkovat Evženovi za jeho čas a velice přínosné informace!

Radek Koláček

Vytvořte si webové stránky zdarma!